Εμπορική μίσθωση - Αποζημίωση για φθορές το μίσθιο - Καταγγελία - Μεταβολές στο μίσθιο - Παραγραφή - Ποινική ρήτρα -.

Τράπεζα Νομικών Πληροφοριών ΔΣΑ «ΙΣΟΚΡΑΤΗΣ»
ΜονΕφΠατρών 387/2018
Εμπορική μίσθωση - Αποζημίωση για φθορές το μίσθιο - Καταγγελία - Μεταβολές στο μίσθιο - Παραγραφή - Ποινική ρήτρα -.

Για την αξίωση αποζημίωσης λόγω φθορών του μισθίου, ο εκμισθωτής πρέπει να επικαλεστεί και να αποδείξει τη σύμβαση μίσθωσης, τις φθορές που προκλήθηκαν στο μίσθιο και το ποσό ζημίας. Καταγγελία εμπορικής μίσθωσης. Μεταβατικές διατάξεις ν. 3852/2010. Καταγγελία που έχει ήδη ασκηθεί κατά τη δημοσίευση του νόμου ενώ ο μισθωτής είχε παραιτηθεί νόμιμα από αυτό το δικαίωμα θεωρείται έγκυρη. Υποχρεώσεις μισθωτή. Έγγραφος συστατικός τύπος. Χρόνος επελεύσεως αποτελεσμάτων καταγγελίας. Φθορές και μεταβολές στο μίσθιο. Εξάμηνη παραγραφή των σχετικών αξιώσεων για αποζημίωση. Η παραγραφή αρχίζει από την πραγματική ανάληψη του μισθίου. Αξίωση του μισθωτή για απόδοση της εγγυοδοσίας. Πενταετής παραγραφή. Ο μισθωτής που επιδιώκει την επιστροφή της εγγύησης υποχρεούται να εκθέτει στην αγωγή ή την ένσταση τον λόγο για τον οποίο συμφωνήθηκε και δόθηκε και την αιτία για την οποία υπάρχει υποχρέωση επιστροφής, διαφορετικά η αγωγή ή η ένσταση είναι αόριστη. Ποινική ρήτρα. Αόριστη νομική έννοια της «δυσανάλογα μεγάλης ποινής» και του «μέτρου που αρμόζει». Η αξίωση του οφειλέτη περί μειώσεως της ποινής μπορεί να ασκηθεί σε κάθε στάση της δίκης, ενώ το δικαστήριο λαμβάνει ως βάση για τον σχηματισμό της ως άνω κρίσεως του τον χρόνο της αποφάσεως αυτού.

Αριθμός απόφασης 387/2018
ΤΟ ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΑΤΡΩΝ
ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τη Δικαστή, Ευμορφίλη Παπαδοπούλου, Εφέτη, η οποία ορίσθηκε από τον Πρόεδρο Εφετών και από τη Γραμματέα Αφροδίτη Γεωργίου.
ΣΥΝΕΔΡΙΑΣΕ δημόσια στο ακροατήριό του στην Πάτρα στις 9 Νοεμβρίου 2017 για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ:
ΤΟΥ ΕΚΚΑΛΟΥΝΤΟΣ - ΕΝΑΓΟΜΕΝΟΥ: …, κατοίκου της Δ.Κ. Πύργου της Δ.Ε. Πύργου του Δήμου Πύργου Ηλείας, οδός …, που παραστάθηκε στο Δικαστήριο μετά του πληρεξούσιου δικηγόρου του Αντώνιου Λαμπρόπουλου.

ΤΩΝ ΕΦΕΣΙΒΛΗΤΩΝ - ΕΝΑΓΟΝΤΩΝ: 1. …, ΑΦΜ …, 2. …, ΑΦΜ …, κατοίκων της Δ.Κ. Πύργου της Δ.Ε. Πύργου του Δήμου Πύργου Ηλείας, οδός …, που παραστάθηκαν στο Δικαστήριο δια του πληρεξούσιου δικηγόρου τους Βασίλειου Γαλανόπουλου.

Οι ενάγοντες και ήδη εφεσίβλητοι άσκησαν ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Ηλείας την από 10.6.2015 και με αριθμό έκθεσης κατάθεσης Μει204/2015 αγωγή τους, απευθυνόμενη κατά του εναγομένου και ήδη εκκαλούντος, με την οποία ζήτησαν όσα αναφέρονται σ' αυτήν. Επί της ανωτέρω αγωγής εκδόθηκε κατά την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών και αντιμωλία των διαδίκων, η υπ' αριθμ. 426/2015 οριστική απόφαση του ανωτέρω δικαστηρίου, η οποία την έκανε εν μέρει δεκτή ως και ουσιαστικά βάσιμη. Κατά της απόφασης αυτής παραπονείται ο εναγόμενος και ήδη εκκαλών με την από 4.3.2016 έφεσή του, που κατατέθηκε στη γραμματεία του πρωτοβάθμιου Δικαστηρίου με αριθμό έκθεσης κατάθεσης 14/16.5.2016 και προσδιορίσθηκε, με επιμέλεια των εφεσίβλητων, με τη με αριθμό 252/2016 πράξη της γραμματέα του παρόντος Δικαστηρίου, για να δικασθεί κατά την δικάσιμο που αναφέρεται στην αρχή της παρούσας (9.11.2017), κατά την οποία συζητήθηκε η υπόθεση.

Κατά την εκφώνηση της υποθέσεως από τη σειρά του οικείου πινακίου, οι διάδικοι παραστάθηκαν όπως αναφέρεται ανωτέρω και οι πληρεξούσιοι δικηγόροι τους ζήτησαν να γίνουν δεκτές οι προτάσεις που κατέθεσαν.

ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗΝ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ
ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Η κρινόμενη, από 4.3.2016 και με αριθμό έκθεσης κατάθεσης 14/16.5.2016 έφεση, κατά της υπ' αριθμ. 426/2015 οριστικής αποφάσεως του Μονομελούς Πρωτοδικείου Ηλείας, που εκδόθηκε κατά την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών και αντιμωλία των διαδίκων, έχει ασκηθεί σύμφωνα με τις νόμιμες διατυπώσεις και εμπροθέσμως γεγονός το οποίο δεν αμφισβητείται από τους διαδίκους ούτε από τα έγγραφα της δικογραφίας προκύπτει το αντίθετο (άρθρα 495 παρ. 1 και 2, 511, 513 παρ. 1β', 516 παρ. 1, 517 εδ. α' και 518 παρ. 2 ΚΠολΔ, όπως το άρθρο 518 ίσχυε πριν το Ν. 4335/2015 - βλ. ΟλΑΠ 10/2018 Δημοσίευση Νόμος). Σημειώνεται ότι η επίδοση της εκκαλουμένης προς τον εναγόμενο που έλαβε χώρα στις 20.5.2016 (βλ. την υπ' αριθμ. 4383/20.5.2016 έκθεση επιδόσεως της δικαστικής επιμελήτριας στο Εφετείο Πατρών, …, που προσκομίζουν οι εφεσίβλητοι), επακολούθησε της άσκησης της ένδικης εφέσεως, η οποία κατατέθηκε στη γραμματεία του πρωτοβαθμίου Δικαστηρίου στις 16.5.2016. Επίσης για το παραδεκτό της εφέσεως καταβλήθηκε από τον εκκαλούντα το προβλεπόμενο από την διάταξη της 3ης παραγράφου του άρθρου 495 ΚΠολΔ, ως ίσχυε κατά το χρόνο άσκηση της ένδικης εφέσεως, παράβολο, κατατεθέντος στη γραμματεία του πρωτοβάθμιου Δικαστηρίου του υπʼ αριθμ. 13794729/2016 διπλοτύπου της Δ.Ο.Υ. Πύργου (βλ. την διαλαμβανόμενη στην υπʼ αριθμ. 14/16.5.2016 έκθεση κατάθεσης της ένδικης έφεσης βεβαίωση της γραμματέα του πρωτοβάθμιου Δικαστηρίου ότι κατατέθηκε το ανωτέρω διπλότυπο). Επομένως η έφεση, πρέπει να γίνει τυπικά δεκτή και να εξεταστεί περαιτέρω ως προς το παραδεκτό και βάσιμο των λόγων της (άρθρο 533 παρ. 1 ΚΠολΔ), κατά την αυτή ως άνω ειδική διαδικασία.

 

Οι ενάγοντες και ήδη εφεσίβλητοι άσκησαν ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Ηλείας την από 10.6.2015 και με αριθμό έκθεσης κατάθεσης Μει204/15.7.2015 αγωγή τους, απευθυνόμενη κατά του εναγομένου και ήδη εκκαλούντος, με την οποία ιστορούσαν ότι ο παππούς τους … εκμίσθωσε στον εναγόμενο, το λεπτομερώς περιγραφόμενο στην αγωγή μίσθιο ισόγειο κατάστημα, επιφάνειας 238,68 τμ, το οποίο βρίσκεται στην είσοδο της πόλης του Πύργου Ηλείας, επί της οδού …, αντί συμφωνηθέντος μηνιαίου μισθώματος, προκειμένου να το χρησιμοποιήσει για την άσκηση επιχείρησης πρατηρίου άρτου -ζαχαροπλαστείου. Ότι εν συνεχεία ο πατέρας τους …, στον οποίο περιήλθε η επικαρπία του ως άνω ακινήτου δυνάμει της αναφερόμενης στην αγωγή δημόσιας διαθήκης του αρχικού εκμισθωτή, που δημοσιεύθηκε νόμιμα, κληρονομιά την οποία αποδέχθηκε νόμιμα, υπεισήλθε στη μισθωτική σχέση ως εκ διαθήκης κληρονόμος του ανωτέρω κληρονομουμένου και συμφώνησε με τον εναγόμενο, δυνάμει του από 1.4.2009 ιδιωτικού συμφωνητικού, την παράταση της μίσθωσης του πιο πάνω ακινήτου, μέχρι τις 31.3.2014, αντί συμφωνηθέντος μηνιαίου μισθώματος ποσού 1.105 ευρώ, αναπροσαρμοζόμενου κατ' έτος, πλέον τέλους χαρτοσήμου, που ήταν καταβλητέο το πρώτο πενθήμερο κάθε μισθωτικού μήνα. Ότι οι ενάγοντες, οι οποίοι ήταν ήδη ψιλοί κύριοι του μισθίου, κατέστησαν συγκύριοι αυτού κατά πλήρη κυριότητα και κατά ποσοστό 50% έκαστος, δυνάμει της αναφερομένης στην αγωγή συμβολαιογραφικής πράξης παραίτησης, του πατρός τους, υπέρ αυτών, από την επικαρπία του μισθίου ακινήτου, που μεταγράφηκε νόμιμα. Ότι ο εναγόμενος κατήγγειλε πρόωρα την επίδικη μίσθωση στις 18.1.2011 και εγκατέλειψε το μίσθιο στις 7.7.2011, χωρίς να καταβάλει τα μισθώματα των μηνών Μαΐου και Ιουνίου 2011, συνολικού ποσού 2.720 ευρώ συμπεριλαμβανομένων τελών χαρτοσήμου, κατά τα ειδικότερα εκτιθέμενα στην αγωγή, καθώς και την νόμιμη αποζημίωση που ισούται με ένα μηνιαίο μίσθωμα ποσού 1.247 ευρώ. Ότι δυνάμει του 8ου όρου του από 1.4.2009 συμφωνητικού, η παράβαση οποιουδήποτε όρου αυτού παρέχει το δικαίωμα στον εκμισθωτή να ζητήσει από το μισθωτή να του καταβάλει, ως χρηματική αποζημίωση το συνολικό ποσό των μηνιαίων μισθωμάτων της συνολικής διάρκειας παράτασης της μίσθωσης, για κάθε ζημία που θα προέλθει από την αθέτηση του εν λόγω συμφωνητικού παράτασης, καθώς και από την αποχώρηση του μισθωτή από το μίσθιο σε χρόνο προγενέστερο της ήδη συμφωνημένης λήξης της μίσθωσης. Ότι ο εναγόμενος παράνομα και υπαίτια προκάλεσε στο μίσθιο τις, λεπτομερώς περιγραφόμενες στην αγωγή, φθορές και βλάβες, που υπερβαίνουν τη συνήθη χρήση, για την αποκατάσταση των οποίων απαιτείται το συνολικό ποσό των 38.000 ευρώ, κατά τα ειδικότερα εκτιθέμενα στην αγωγή. Ότι, δυνάμει του 6ου όρου του από 1.4.2009 ιδιωτικού συμφωνητικού, ο μισθωτής υποχρεούται σε καλή χρήση του μισθίου, ευθυνόμενος σε αποζημίωση για κάθε φθορά ή βλάβη άλλως θα καταπίπτει σε βάρος του ως ποινική ρήτρα το ποσό των 20.000 ευρώ. Ότι ο πατέρας τους άσκησε σε βάρος του εναγομένου τις, ίδιου περιεχομένου με την κρινόμενη, από 14.11.2011 και 1.11.2011 αγωγές, επί των οποίων εκδόθηκε η υπʼ αριθμ. 521/2014 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Ηλείας, που τις απέρριψε ως απαράδεκτες λόγω ελλείψεως ενεργητικής νομιμοποίησης του πατρός τους. Με βάση το ιστορικό αυτό ζήτησαν, όπως το δικόγραφο εκτιμήθηκε από το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο, να υποχρεωθεί ο εναγόμενος να τους καταβάλει διαιρετά, α) για την περίπτωση που κριθεί άκυρη η καταγγελία του εναγομένου ως πρόωρη, αντισυμβατική, αδικαιολόγητη αλλά και ως ασκηθείσα χωρίς σπουδαίο λόγο και δίχως να καταβληθεί η νόμιμη αποζημίωση, το ποσό των 2.720 ευρώ για τα μισθώματα των μηνών Μαΐου και Ιουνίου 2011 και το ποσό των 49.411 ευρώ για τα οφειλόμενα μισθώματα μέχρι τη λήξη της μίσθωσης, νομιμότοκα από την επίδοση στις 28.11.2011 της από 1.11.2011 αγωγής, που άσκησε ο πατέρας τους, άλλως από την επίδοση της ένδικης αγωγής, β) άλλως επικουρικά σε περίπτωση που κριθεί έγκυρη η καταγγελία του εναγομένου να υποχρεωθεί αυτός να τους καταβάλει το ποσό των 1.247 ευρώ ως αποζημίωση λόγω καταγγελίας της μίσθωσης και το ποσό των 49.411 ευρώ ως ποινική ρήτρα, που αντιστοιχεί στα οφειλόμενα μισθώματα μέχρι τη λήξη της μίσθωσης, νομιμότοκα από την επίδοση στις 28.11.2011 της από 1.11.2011 αγωγής άλλως από την επίδοση της ένδικης αγωγής και μέχρι την εξόφληση, γ) άλλως επικουρικότερα να υποχρεωθεί ο εναγόμενος να τους καταβάλει το ποσό των 1.247 ευρώ ως αποζημίωση λόγω της καταγγελίας, το ποσό των 2.720 ευρώ ως αποζημίωση χρήσης για τους μήνες Μάιο και Ιούνιο 2011 και το ποσό των 20.000 ευρώ ως ποινική ρήτρα, για τις προκληθείσες φθορές του μισθίου, νομιμότοκα από την επίδοση στις 28.11.2011 της από 14.11.2011 αγωγής άλλως από την επίδοση της ένδικης αγωγής, επιπλέον δε των ανωτέρω ζήτησαν να υποχρεωθεί ο εναγόμενος να τους καταβάλει το ποσό των 38.000 ευρώ, ως αποζημίωση, για τις φθορές που προκάλεσε στο μίσθιο νομιμότοκα από την επίδοση στις 28.11.2011 της από 14.11.2011 αγωγής άλλως από την επίδοση της ένδικης αγωγής και να καταδικασθεί ο εναγόμενος στη δικαστική τους δαπάνη. Το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο με την εκκαλουμένη απόφασή του, δικάζοντας αντιμωλία των διαδίκων, αφού έκρινε ορισμένη την αγωγή, απορρίπτοντας τους ισχυρισμούς του εναγομένου περί αοριστίας της, ως προς το αποζημιωτικό κονδύλιο λόγω φθορών του μισθίου, και αφού έκρινε ότι τα παρεπόμενα αιτήματα περί τοκοδοσίας είναι νόμιμα για το χρόνο από την επίδοση της ένδικης αγωγής και μη νόμιμα και απορριπτέα για το χρόνο από την επίδοση των από 1.11.2011 και 14.11.2011 αγωγών διότι δεν στοιχειοθετούν όχληση του εναγομένου εκ μέρους των νυν εναγόντων, εν συνεχεία απέρριψε ως ουσιαστικά αβάσιμη την ένσταση του εναγομένου ότι οι φθορές του μισθίου προήλθαν από τη συμφωνημένη και συνήθη χρήση του, όπως επίσης απέρριψε ως ουσιαστικά αβάσιμο και το αποζημιωτικό αγωγικό κονδύλιο για φθορές του μισθίου δεχόμενο ως νόμιμη και ουσιαστικά βάσιμη την ένσταση παραγραφής, που προέβαλε ο εναγόμενος ως προς το κονδύλιο αυτό και απορρίπτοντας την αντένσταση αναστολής και διακοπής της παραγραφής αυτής, που προέβαλαν οι ενάγοντες, και ακολούθως, κρίνοντας ότι η εκ μέρους του εναγομένου καταγγελία της ένδικης σύμβασης μίσθωσης είναι έγκυρη και απορρίπτοντας ως ουσιαστικά αβάσιμη την προβληθείσα από τον εναγόμενο ένσταση μειώσεως της ποινικής ρήτρας ποσού 20.000 ευρώ, έκανε εν μέρει δεκτή την αγωγή ως και ουσιαστικά βάσιμη, κατά την δεύτερη επικουρική της βάση, και υποχρέωσε τον εναγόμενο, με απόφαση προσωρινά εκτελεστή, κατά το ποσό των 10.000 ευρώ, να καταβάλει στους ενάγοντες το ποσό των 1.247 ευρώ ως αποζημίωση λόγω καταγγελίας της σύμβασης μίσθωσης, το ποσό των 2.720 ευρώ ως αποζημίωση χρήσης του μισθίου των μηνών Μαΐου και Ιουνίου 2011 και το ποσό των 20.000 ευρώ ως καταπεσούσα ποινική ρήτρα, βάσει του 6ου όρου του από 1.4.2009 συμφωνητικού παράτασης της μίσθωσης, λόγω των περιγραφόμενων στην αγωγή φθορών που προκάλεσε υπαίτια στο μίσθιο και συνολικά το ποσό των 23.967 ευρώ, με το νόμιμο τόκο από την επίδοση της ένδικης αγωγής και μέχρι την πλήρη εξόφληση, ενώ επίσης επέβαλε σε βάρος του εναγομένου ένα μέρος των δικαστικών εξόδων των εναγόντων, τα οποία όρισε στο ποσό των 1.100 ευρώ. Κατά της αποφάσεως αυτής παραπονείται με την κρινόμενη έφεση ο εναγόμενος και ήδη εκκαλών για εσφαλμένη ερμηνεία και εφαρμογή του νόμου και κακή εκτίμηση των αποδείξεων και ζητά, να εξαφανισθεί η εκκαλουμένη κατά το μέρος που έκανε δεκτή την ως άνω αγωγή ώστε να απορριφθεί αυτή καθ' ολοκληρία.

 

Από τις διατάξεις των άρθρων 297, 298, 574, 592, 599 και 330 ΑΚ προκύπτει ότι για κάθε φθορά πέρα από εκείνη, που οφείλεται στη συνήθη χρήση, ο εκμισθωτής έχει αξίωση αποζημίωσης κατά του μισθωτή από τη σύμβαση και καλύπτει κάθε ζημία θετική ή αποθετική (διαφυγόν κέρδος). Για την αξίωση αποζημίωσης λόγω φθορών του μισθίου, ο εκμισθωτής με την προς τούτο αγωγή του πρέπει να επικαλεστεί και να αποδείξει τη σύμβαση μίσθωσης, τις φθορές που προκλήθηκαν στο μίσθιο και το ποσό ζημίας (ΑΠ 1807/2012 Δημοσίευση Νόμος).

 

Στην προκειμένη περίπτωση, στην ως άνω αγωγή εκτίθεται, μεταξύ άλλων η συναφθείσα σύμβαση μίσθωσης και προσδιορίζονται οι ζημίες και φθορές που, όπως ισχυρίζονται οι ενάγοντες, προκάλεσε υπαίτια ο εναγόμενος στο μίσθιο, για την αποκατάσταση των οποίων απαιτούνται οι διαλαμβανόμενες στην αγωγή δαπάνες, οι οποίες ανάγονται στην τοποθέτηση ψευδοροφής, οροφής από γυψοσανίδα στο W.C., καινούριου μεταλλικού πίνακα με ρελέ διαφυγής έντασης, ασφάλειες, διακόπτες και γραμμές ηλεκτρικής εγκατάστασης και κλιματισμού, ρευματοδοτών, επισκευή δαπέδου με την αντικατάσταση πλακιδίων, αποξήλωση χτιστού πάγκου- βιτρίνας διακοσμητικού και επισκευής στα σημεία που απαιτείται, αγορά και τοποθέτηση ειδών υγιεινής και θερμοσίφωνα, επισκευή υδραυλικής εγκατάστασης και υδραυλικών ειδών, επισκευή τοιχοποιίας και αντικατάσταση τμημάτων από γυψοσανίδα, αντικατάσταση πλακιδίων επένδυσης των τοίχων, τοποθέτηση πόμολων σε πόρτες και εσωτερικές κλειδαριές, επισκευή σοβατεπί, τοποθέτηση ειδών κουζίνας και επισκευή του χώρου και του δαπέδου καθώς και καθαρισμό του χώρου του μισθίου, ενώ επίσης προσδιορίζονται οι επιμέρους δαπάνες αλλά και το συνολικό ποσό αυτών, το οποίο ανέρχεται σε 38.000 ευρώ. Έχοντας το ανωτέρω περιεχόμενο η αγωγή είναι σαφής και ορισμένη, γιατί περιέχει σύμφωνα με το άρθρο 216 παρ.1 ΚΠολΔ, όλα τα περιστατικά που πληρούν το πραγματικό των αναφερόμενων στην ανωτέρω νομική σκέψη διατάξεων και τα οποία αρκούν κατά τις διατάξεις αυτές για να θεμελιώσουν το υποβαλλόμενο αίτημα, διότι προσδιορίζονται επαρκώς οι φθορές κατ' είδος και η δαπάνη που απαιτείται για την αποκατάσταση της καθεμιάς από αυτές, ενώ δεν ήταν αναγκαία περαιτέρω εξειδίκευση των απαιτούμενων δαπανών. Το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο, το οποίο με την εκκαλουμένη απόφαση έκρινε ομοίως ότι η αγωγή είναι επαρκώς ορισμένη ως προς το αποζημιωτικό κονδύλιο λόγω φθορών του μισθίου, ορθά το νόμο εφάρμοσε και ο περί του αντιθέτου τρίτος λόγος της έφεσης πρέπει να απορριφθεί ως αβάσιμος.

 

Η διάταξη του άρθρ. 43 του π.δ. 34/95 τροποποιήθηκε με το άρθρο 17 του ν. 3853/2010, ως προς τη δυνατότητα του μισθωτή να καταγγείλει την εμπορική μίσθωση λόγω μεταμέλειας, ενώ περιλήφθηκαν σ' αυτό και μεταβατικές διατάξεις. Ειδικότερα, με το άρθρο 17 ν. 3853/2010 «περί τροποποίησης όρων και αποτελεσμάτων καταγγελίας εμπορικής μίσθωσης από μισθωτή» ορίστηκαν τα εξής: «Ο μισθωτής μπορεί μετά την πάροδο ενός (1) έτους από την έναρξη της σύμβασης να καταγγείλει τη μίσθωση. Η καταγγελία γίνεται εγγράφως, τα δε αποτελέσματα της επέρχονται μετά την πάροδο τριών (3) μηνών από τη γνωστοποίηση της. Στην περίπτωση αυτή ο μισθωτής οφείλει στον εκμισθωτή ως αποζημίωση ποσό ίσο με ένα (1) μηνιαίο μίσθωμα, όπως αυτό έχει διαμορφωθεί κατά το χρόνο καταγγελίας της μίσθωσης» (παρ. 1). Το δικαίωμα καταγγελίας της εμπορικής μίσθωσης σύμφωνα με το άρθρο 43 του π.δ. 34/95 έχει ο μισθωτής ακόμη και αν έχει παραιτηθεί από αυτό σύμφωνα με το άρθρο 45 του π.δ. 34/95. Καταγγελία που έχει ήδη ασκηθεί κατά τη δημοσίευση του παρόντος νόμου, ενώ ο μισθωτής είχε παραιτηθεί νόμιμα από αυτό το δικαίωμα, θεωρείται έγκυρη, τα δε αποτελέσματα της επέρχονται σύμφωνα με την παράγραφο 1, όχι, όμως, πριν τη δημοσίευση του νόμου. Ο μισθωτής υποχρεούται στην περίπτωση αυτή σε καταβολή αποζημίωσης ίση με το ποσόν ενός μισθώματος όπως αυτό ανερχόταν τρεις μήνες πριν την επέλευση των αποτελεσμάτων της καταγγελίας (παρ. 2)... Οι παράγραφοι 2 και 3 ισχύουν για καταγγελίες που θα γίνουν μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2012 και αφορούν μισθώσεις ακινήτων που έχουν συναφθεί πριν τη δημοσίευση του παρόντος νόμου» (παρ. 4). Ήδη η προθεσμία της παρ. 4 του άρθρου 17 του ν. 3853/2010 παρατάθηκε μέχρι τις 31.12.2013 με το άρθρο 6 της από 18.12.2012 Π.Ν.Π., που κυρώθηκε με το άρθρο πρώτο του ν. 4128/2013 (ΑΠ 357/2017 Δημοσίευση Νόμος). Από την ανωτέρω διάταξη του άρθρου 43 του Π.Δ. 34/1995 σαφώς προκύπτει ότι ο έγγραφος τύπος στον οποίο απαιτείται να υποβληθεί η καταγγελία είναι συστατικό στοιχείο του κύρους της και δεν έχει αποδεικτικό μόνο χαρακτήρα. Απαιτείται δε έγγραφος τύπος μόνο για τη δήλωση της καταγγελίας και δεν είναι ανάγκη να υπάρχει έγγραφη απόδειξη για την περιέλευσή της στον εκμισθωτή, η οποία δε χρειάζεται να γίνει πανηγυρικά, αλλά με οποιονδήποτε τρόπο, αποδεικνυόμενη με κάθε αποδεικτικό μέσο και με μάρτυρες. Τα αποτελέσματα της καταγγελίας αυτής επέρχονται μετά την πάροδο της προθεσμίας των τριών μηνών, η οποία αρχίζει κατ' άρθρο 167 ΑΚ από την επομένη της περιέλευσής της στον εκμισθωτή με συνέπεια, κατά το χρονικό αυτό διάστημα να υπέχει ο μισθωτής υποχρέωση καταβολής μισθώματος. Εξάλλου στην ως άνω διάταξη δεν προβλέπεται και επίδοση της καταγγελίας κατά τις διατάξεις των άρθρων 122 επ. ΚΠολΔ και επομένως η παράλειψη της δεν έχει δυσμενείς συνέπειες (ΑΠ 1012/2012, ΑΠ 87/1991, ΜΕφΠειρ 624/2014, ΕΑ 6767/2004 όλες Δημοσίευση Νόμος). Η προαναφερόμενη αποζημίωση, η οποία δεν απαιτείται να γίνει συγχρόνως με την καταγγελία, ούτε αποτελεί προϋπόθεση του κύρους της, οφείλεται ανεξαρτήτως εάν ο εκμισθωτής υπέστη οποιαδήποτε ζημία από την καταγγελία, ενώ κάθε συμφωνία πού γίνεται κατά την σύναψη της μίσθωσης, με την οποία ο μισθωτής θα μπορεί να καταγγείλει την μίσθωση χωρίς την καταβολή αποζημίωσης ή πριν από την πάροδο διετίας είναι άκυρη κατά τα άρθρα 45 του π.δ. 34/1995 και 180 ΑΚ. Οι συμφωνίες αυτές είναι έγκυρες μόνο αν έγιναν σε χρόνο μεταγενέστερο εκείνου της σύναψης της μίσθωσης και αποδεικνύονται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας (ΕΑ 6767/2004 ό.π.). Περαιτέρω από τις συνδυασμένες διατάξεις των αρθρ. 330, 574 επ., 592, 594, 599 ΑΚ, που εφαρμόζονται και επί των εμπορικών μισθώσεων κατ' άρθρο 44 ΠΔ 34/1995, προκύπτει ότι ο μισθωτής έχει υποχρέωση να χρησιμοποιεί, κατά τη διάρκεια της μισθώσεως, το μίσθιο με επιμέλεια και όπως ειδικότερα έχει συμφωνηθεί, ώστε κατά τη λήξη της να είναι σε θέση να εκπληρώσει την υποχρέωση του να αποδώσει το μίσθιο στην κατάσταση που το παρέλαβε, δηλαδή στην κατάσταση που θα πρέπει να βρίσκεται μετά από τη γενόμενη κατά τη διάρκεια της μισθώσεως χρήση και συνεπώς χωρίς φθορές, πλην εκείνων που προκλήθηκαν από τη, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, συνήθη χρήση του. Για κάθε φθορά, πέρα από εκείνη που οφείλεται στη συμφωνημένη χρήση, ο εκμισθωτής έχει αξίωση αποζημιώσεως εναντίον του μισθωτή, που απορρέει από τη σύμβαση της μισθώσεως και καλύπτει κάθε ζημία, θετική ή αποθετική, η οποία (αποζημίωση) μπορεί να περιλάβει και τις μελλοντικές δαπάνες του εκμισθωτή για την αποκατάσταση των φθορών, ενώ σε περίπτωση καταστροφής ή αφαιρέσεως πράγματος του μισθίου, η αποζημίωση περιλαμβάνει τη δαπάνη για την αντικατάσταση του (ΑΠ 1676/2009, ΑΠ 1667/2009, ΑΠ 513/2009, ΑΠ 1413/2008, ΑΠ 495/2008 όλες Δημοσίευση Νόμος). Εξάλλου, από τη διάταξη του άρθρου 591 ΑΚ, με την οποία ορίζεται, ότι ο εκμισθωτής αποδίδει στο μισθωτή τις αναγκαίες δαπάνες που αυτός έκανε στο μίσθιο και τις επωφελείς δαπάνες κατά τις διατάξεις για τη διοίκηση αλλότριων, καθώς και ότι ο μισθωτής έχει δικαίωμα να αφαιρέσει τα κατασκευάσματα που πρόσθεσε ο ίδιος στο μίσθιο, προκύπτει, ότι, αν ο μισθωτής κατά την διάρκεια της μισθώσεως πρόσθεσε στο μίσθιο κατασκευάσματα, για τα οποία δεν προτιμά ή δεν μπορεί να ζητήσει από τον εκμισθωτή τα δαπανηθέντα ποσά λόγω μη συνδρομής των προϋποθέσεων που ορίζονται στις δύο πρώτες παραγράφους του άρθρου τούτου, έχει δικαίωμα κατά την απόδοση του μισθίου να προβεί σε αφαίρεση των κατασκευασμάτων τούτων, εκτός αν οι συμβαλλόμενοι ρύθμισαν με άλλο τρόπο την τύχη τους, πράγμα που δεν αποκλείεται από τις ενδοτικού χαρακτήρα αυτές διατάξεις. Η διάταξη αυτή του άρθρου 591 ΑΚ έχει εφαρμογή σε όσες περιπτώσεις πρόκειται να κριθεί η τύχη «κατασκευασμάτων» στο μίσθιο, δηλαδή κινητών πραγμάτων, που συνδέθηκαν προς το κύριο μίσθιο πράγμα, κινητό ή ακίνητο, προορισμένα να εξυπηρετήσουν τον σκοπό του, κατά τρόπο ώστε και μετά τη σύνδεση να είναι ευδιάκριτα, ανεξαρτήτως αν αποτέλεσαν συστατικά ή αν φέρουν προσωρινό χαρακτήρα (ΑΠ 672/2006 Δημοσίευση Νόμος). Περαιτέρω, κατά το άρθρο 602 εδ. α' του ΑΚ, που έχει εφαρμογή και στις εμπορικές μισθώσεις (άρθρο 44 του π.δ. 34/1995), οι αξιώσεις του εκμισθωτή για αποζημίωση εξαιτίας μεταβολών ή φθορών στο μίσθιο παραγράφονται ύστερα από έξι μήνες αφότου το ανέλαβε. Κατά τη διάταξη αυτή η εξάμηνη παραγραφή, αρχίζει από την πραγματική ανάληψη του μισθίου, διότι μόνο μετά από αυτή ο εκμισθωτής έχει τη δυνατότητα να διαπιστώσει την ύπαρξη και την ακριβή έκταση των μεταβολών ή φθορών του μισθίου. Η παραγραφή αρχίζει από την ανάληψη του μισθίου και αν ο εκμισθωτής είχε πληροφορηθεί ή λάβει γνώση των μεταβολών ή φθορών του μισθίου πριν από την ανάληψη του, η οποία δεν συμπίπτει με τη λήξη της μισθώσεως, δεδομένου ότι είναι δυνατό η ανάληψη να συντελεστεί και μετά τη λήξη. Για την έναρξη και τη συμπλήρωση της παραγραφής αυτής έχουν εφαρμογή οι γενικές διατάξεις των άρθρων 240 επ. και 248 επ. του ΑΚ, ενώ η παραγραφή αυτή διακόπτεται με την έγερση της σχετικής αγωγής αποζημιώσεως (ΑΠ 2185/2009, ΑΠ 1413/2008, ΑΠ 65/2008 όλες Δημοσίευση Νόμος, ΜΕφΛαρ 174/2014 Δημοσίευση ΤΝΠ ΔΣΑ). Εξάλλου, το χρηματικό ποσό που, κατά τη σύναψη της συμβάσεως μισθώσεως, δίνεται από το μισθωτή στον εκμισθωτή και αντιστοιχεί συνήθως σε πολλαπλάσιο του μηνιαίου μισθώματος, αποκαλούμενο καταχρηστικώς «εγγύηση» (αφού η τελευταία αυτή σύμβαση, όπως ρυθμίζεται από τα άρθρα 847 επ. ΑΚ, συνάπτεται μεταξύ του δανειστή και του εγγυητή, ο οποίος είναι τρίτο πρόσωπο εκτός των συμβαλλομένων), διέπεται ως προς τη λειτουργία του και ιδίως την τύχη του από την ειδικότερη συμφωνία των συμβαλλομένων στα πλαίσια της ελευθερίας των συμβάσεων (άρθρο 361 ΑΚ), διότι αυτό είναι δυνατόν να συμφωνήθηκε προς εξασφάλιση του μισθώματος και μάλιστα ως προκαταβολή του ή ως αρραβώνας (επιβεβαιωτικός ή προς κάλυψη της ζημίας από τη μη εκπλήρωση της συμβάσεως κ.λπ.) ή ως ποινική ρήτρα ή ως συμβατική εγγυοδοσία. Η αξίωση του μισθωτή για απόδοση της εγγυοδοσίας γίνεται ληξιπρόθεσμη με τη λήξη της μισθώσεως και πρέπει να επιστραφεί, εντόκως, εάν ο εκμισθωτής δεν έχει απαιτήσεις για μισθώματα ή αποζημίωση από ζημίες στο μίσθιο και εφόσον, βεβαίως, δεν είχε συμφωνηθεί διαφορετικά, προβάλλεται δε, νόμιμα σε συμψηφισμό, ακόμη και αν ρητώς έχει συμφωνηθεί το αντίθετο. Η παραπάνω αξίωση υπόκειται σε πενταετή παραγραφή και είναι δυνατόν στη σύμβαση της μίσθωσης να έχει ρητά συμφωνηθεί ότι καταπίπτει αυτοδικαίως υπέρ του εκμισθωτή, με τη λήξη απλώς της μίσθωσης, το ανωτέρω ποσό. Ο δε μισθωτής που επιδιώκει την επιστροφή της «εγγύησης» υποχρεούται να εκθέτει στην αγωγή ή την ένσταση το λόγο για τον οποίο συμφωνήθηκε και δόθηκε, και την αιτία για την οποία υπάρχει υποχρέωση επιστροφής, διαφορετικά η αγωγή ή η ένσταση είναι αόριστη (ΜΕφΠειρ 624/2014 ό.π. όπου και περαιτέρω παραπομπές σε θεωρία και νομολογία). Περαιτέρω κατά τη διάταξη του άρθρου 404 ΑΚ ο οφειλέτης μπορεί να υποσχεθεί στο δανειστή ως ποινή χρηματικό ποσό ή κάτι άλλο (ποινική ρήτρα) για την περίπτωση που δεν θα εκπλήρωνε ή που δεν θα εκπλήρωνε προσηκόντως την παροχή, ενώ κατά τη διάταξη του άρθρου 405 ΑΚ η ποινή καταπίπτει αν ο οφειλέτης αδυνατεί υπαίτια να εκπληρώσει την παροχή ή περιέλθει σε υπερημερία, η κατάπτωση δε της ποινής επέρχεται και αν ακόμη ο δανειστής δεν έχει υποστεί καμιά ζημιά. Από τις διατάξεις αυτές προκύπτει ότι ο οφειλέτης μπορεί να υποσχεθεί στο δανειστή, ως ποινή, χρηματικό ποσό για την περίπτωση που δεν θα εκπληρώσει ή δεν θα εκπληρώσει προσηκόντως την παροχή, η ποινή δε αυτή καταπίπτει, αν ο οφειλέτης αδυνατεί υπαίτια να εκπληρώσει την παροχή ή αν περιέλθει σε υπερημερία κατά την έννοια του άρθρου 340ΑΚ, η οποία επέρχεται κατ' άρθρο 341 παρ.1 ΑΚ με μόνη την παρέλευση της προς εκπλήρωση της παροχής συμφωνηθείσας ημέρας, εκτός αν η καθυστέρηση της παροχής οφείλεται σε γεγονός για το οποίο δεν υπέχει ευθύνη κατ' άρθρο 342 ΑΚ (ΕφΠειρ 182/2014 Δημοσίευση Νόμος όπου και περαιτέρω παραπομπές στη νομολογία). Οι διατάξεις περί ποινικής ρήτρας είναι ενδοτικού δικαίου, παρόλο που στην περίπτωση κατάπτωσης της ποινής λόγω υπερημερίας του οφειλέτη κατ' άρθρο 406 παρ.2 ΑΚ, κατ' αρχήν, ισχύει η αρχή της διαζευκτικής ενέργειας και δεν μπορεί να απαιτηθεί σωρευτικά η ποινή και ολόκληρη η ζημία, εκτός αν συμφωνήθηκε ότι ο δανειστής θα δικαιούται σωρευτικά την ποινική ρήτρα και την αποζημίωση και όχι μόνον το ποσό που ξεπερνά την ποινική ρήτρα. Οι περί ποινικής ρήτρας ενδοτικού δικαίου διατάξεις εφαρμόζονται, εφόσον δεν προκύπτει κάτι άλλο από τη βούληση των συμβαλλομένων, ενώ ο όρος «μη εκπλήρωση της παροχής» καλύπτει τις περιπτώσεις της αδυναμίας (διαρκούς, παροδικής, ολικής, μερικής), της υπερημερίας του οφειλέτη και της πλημμελούς εκπλήρωσης, η οποία δεν ρυθμίζεται από τον ΑΚ. Με τη διάταξη της ΑΚ 406 παρ. 2 η ποινή που έχει καταπέσει παίρνει τη θέση της μη εκπληρούμενης συμβατικής παροχής, η αξία της οποίας υπερκαλύπτεται από το δευτερογενές δικαίωμα αποζημιώσεως, που περιλαμβάνει την αξία της εκπληρωθείσας παροχής, καθώς και την επί πλέον ζημία, η τελευταία δε και μόνον αυτή αξιώνεται σωρευτικά μαζί με την καταπεσούσα ποινή, το βάρος δε της αποδείξεως των συγκεκριμένων περιστατικών που θεμελιώνουν την ύπαρξη και την έκταση της επί πλέον ζημίας φέρει ο δανειστής (ΕφΑιγ 17/2009 Δημοσίευση Νόμος). Εξάλλου, οι ερμηνευτικοί κανόνες των δικαιοπραξιών (ΑΚ 173,200) εφαρμόζονται σε κάθε περίπτωση που κατά την ανέλεγκτη κρίση του δικαστηρίου της ουσίας διαπιστώνεται κενό ή αμφιβολία για την έννοια της βουλήσεως των μερών που δηλώθηκε. Για την εξεύρεση των στοιχείων στα οποία θα στηριχθεί η ερμηνεία, το δικαστήριο δεν είναι υποχρεωμένο να αρκεστεί μόνο στο περιεχόμενο της συμβάσεως, αλλά μπορεί να ορισθεί και στοιχεία εκτός της συμβάσεως που θα προταθούν από τους διαδίκους (ΑΠ 811/2013 Δημοσίευση Νόμος σχετικά με την ερμηνεία του χρόνου κατάπτωσης ποινικής ρήτρας). Τέλος, κατά την διάταξη του άρθρου 409 ΑΚ, «αν η ποινή που συμφωνήθηκε είναι δυσανάλογα μεγάλη, μειώνεται, ύστερα από αίτηση του οφειλέτη, από το δικαστήριο στο μέτρο που αρμόζει. Αντίθετη συμφωνία δεν ισχύει». Από την διάταξη αυτή συνάγεται, ότι το δικαστήριο της ουσίας, για την μόρφωση της δικαστικής του κρίσης, σε σχέση με τον προσδιορισμό του περιεχομένου της αόριστης νομικής έννοιας της «δυσανάλογα μεγάλης ποινής» και του «μέτρου που αρμόζει», λαμβάνει υπόψη τα περιστατικά που, σε κάθε συγκεκριμένη περίπτωση, συντρέχουν και ιδίως το μέγεθος της ποινής, σε σύγκριση με την αξία της αντιπαροχής του δανειστή, την οικονομική κατάσταση των μερών, τα συμφέροντα του δανειστή που επλήγησαν από την αθέτηση της συμβάσεως, την επέλευση ή όχι ζημίας και το ύψος αυτής, την έκταση της συμβατικής παραβάσεως του οφειλέτη, τον βαθμό του πταίσματός του, την ενδεχομένη ωφέλεια του από την μη εκπλήρωση της παροχής, τα απώτερα επιβλαβή αποτελέσματα και κάθε δικαιολογημένο συμφέρον του δανειστή. Εξ αυτών παρέπεται ότι ο αιτούμενος τη μείωση ως υπέρμετρης της ποινής, πρέπει να επικαλεσθεί στην αίτηση του περιστατικά, συνεπεία των οποίων καθίσταται υπέρμετρη η ποινή, και, σε περίπτωση αμφισβητήσεως τους, να αποδείξει αυτά, ενώ δεν αρκεί μόνο το περιστατικό, ότι η ζημία του δανειστή είναι μικρότερη της συμφωνημένης ποινής. Ενόψει δε του χαρακτήρα της διατάξεως του άρθρου 409 ΑΚ ως δημόσιας τάξης, η αξίωση του οφειλέτη περί μειώσεως της ποινής μπορεί να ασκηθεί σε κάθε στάση της δίκης, ενώ το δικαστήριο λαμβάνει ως βάση για τον σχηματισμό της ως άνω κρίσεως του τον χρόνο της αποφάσεως αυτού (ΑΠ 1738/2017 Δημοσίευση Νόμος).

 

Από τις ένορκες καταθέσεις των μαρτύρων απόδειξης και ανταπόδειξης που εξετάσθηκαν στο ακροατήριο του πρωτοβάθμιου Δικαστηρίου και περιλαμβάνονται στα ταυτάριθμα με την εκκαλουμένη απόφαση πρακτικά δημόσιας συνεδριάσεως του και από όλα ανεξαιρέτως τα έγγραφα που οι διάδικοι νόμιμα επικαλούνται και προσκομίζουν για να χρησιμεύσουν είτε προς άμεση απόδειξη είτε για τη συναγωγή δικαστικών τεκμηρίων, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνονται φωτογραφίες απεικονίζουσες το μίσθιο που η γνησιότητα τους δεν αμφισβητήθηκε (άρθρα 444 παρ 3, 448 παρ 2 και 457 παρ. 4 ΚΠολΔ) καθώς και οι νομίμως επικαλούμενες και προσκομιζόμενες από μεν τον εκκαλούντα υπʼ αριθμ. … ένορκη βεβαίωση του μάρτυρα …, ενώπιον της συμβολαιογράφου Πύργου, ..., από δε τους εφεσίβλητους η υπʼ αριθμ. … ένορκη βεβαίωση της μάρτυρα …, ενώπιον της Ειρηνοδίκη Πύργου και η υπʼ αριθμ. 171/25.11.2013 ένορκη βεβαίωση του μάρτυρα …, ενώπιον της συμβολαιογράφου Πύργου …, που λήφθηκαν στα πλαίσια άλλων δικών μεταξύ των διαδίκων και λαμβάνονται υπόψη προς συναγωγή δικαστικών τεκμηρίων, για μερικά από τα οποία (έγγραφα) γίνεται ειδική αναφορά παρακάτω, χωρίς όμως, να έχει παραλειφθεί κάποιο για την ουσιαστική διάγνωση της παρούσας διαφοράς, αποδείχθηκαν τα ακόλουθα: Δυνάμει του από 21.10.1999 ιδιωτικού συμφωνητικού, που καταρτίσθηκε μεταξύ αφενός του …, παππού των εναγόντων από την πατρική γραμμή και απώτερου δικαιοπαρόχου τους και αφετέρου του εναγομένου, ο πρώτος εκμίσθωσε στον δεύτερο ένα ισόγειο κατάστημα, επιφάνειας 204 τμ, το οποίο βρίσκεται επί της οδού …, στον Πύργο Ηλείας, για το χρονικό διάστημα από 1.11.1999 έως 31.10.2008, προκειμένου ο εναγόμενος να το χρησιμοποιήσει για την λειτουργία επιχειρήσεως αρτοποιείου - εργαστηρίου ζαχαροπλαστικής, αντί μηνιαίου μισθώματος ποσού 150.000 δραχμών, πλέον τελών χαρτοσήμου, αναπροσαρμοζόμενου κατά τα εκτιθέμενα στο ως άνω συμφωνητικό, το οποίο ήταν καταβλητέο το πρώτο πενθήμερο κάθε μισθωτικού μήνα. Εν συνεχεία, στις 20.10.2001, απεβίωσε ο … και κατέλειπε την υπʼ αριθμ. … δημόσια διαθήκη, που συντάχθηκε ενώπιον της συμβολαιογράφου Πύργου …  και δημοσιεύθηκε νόμιμα με το υπʼ αριθμ. …/27.2.2002 πρακτικό δημοσίευσης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Ηλείας, με την οποία εγκατέστησε κληρονόμους του στο μίσθιο ακίνητο, τον μεν υιό του … κατ' επικαρπία εφ' όρου ζωής του, τους δε ενάγοντες κατά ψιλή κυριότητα και κατά ποσοστό 50% εξ αδιαιρέτου καθένα τους. Οι ως άνω κληρονόμοι αποδέχθηκαν την παραπάνω επαχθείσα σε αυτούς κληρονομιά με την υπʼ αριθμ. … δήλωση αποδοχής κληρονομιάς της προαναφερθείσας συμβολαιογράφου Πύργου, που μεταγράφηκε νόμιμα. Έτσι στην ανωτέρω μισθωτική σχέση υπεισήλθε ο …, πατέρας των εναγόντων, ως επικαρπωτής του μισθίου, ο οποίος δυνάμει του από 1.4.2009 ιδιωτικού συμφωνητικού παράτασης εμπορικής μίσθωσης, που καταρτίσθηκε στον Πύργο Ηλείας, συμφώνησε, ως εκμισθωτής, με τον εναγόμενο ως μισθωτή, να παραταθεί για το χρονικό διάστημα από 1.4.2009 έως 31.3.2014 η παραπάνω εμπορική μίσθωση, που είχε συναφθεί μεταξύ του … και του εναγομένου. Το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο, με την εκκαλουμένη απόφαση, διαπιστώνοντας ασάφεια ως προς την αληθινή βούληση των συμβαλλομένων στο από 1.4.2009 ιδιωτικό συμφωνητικού και ειδικότερα εάν αυτοί ήθελαν την παράταση του χρόνου της μίσθωσης ή την κατάρτιση νέας μίσθωσης, έκρινε, κατ' ερμηνεία του κειμένου του ως άνω συμφωνητικού, σύμφωνα με τα άρθρα 173 και 200 ΑΚ κατά τις αρχές της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, μετά από αναζήτηση της αληθινής βούλησης των συμβαλλομένων, χωρίς προσήλωση στις λέξεις και ειδικότερα στη λέξη «παράταση», ότι με το πιο πάνω συμφωνητικό παρατάθηκε απλά ο συμβατικός χρόνος της μίσθωσης, η κρίση δε αυτή της εκκαλουμένης δεν προσβάλλεται με την ένδικη έφεση. Ακολούθως, ο …, με την υπʼ αριθμ. .../9.9.2009 συμβολαιογραφική πράξη, που μεταγράφηκε νόμιμα στα βιβλία μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου Πύργου, την 1.10.2009, στον τόμο ... με αριθμό ..., παραιτήθηκε νόμιμα, υπέρ των εναγόντων από την επικαρπία του μίσθιου ακινήτου. Κατόπιν τούτων οι ενάγοντες, οι οποίοι κατέστησαν εξ αδιαιρέτου συγκύριοι κατά πλήρη κυριότητα και ισομερώς του μίσθιου ακινήτου, υπεισήλθαν στην ως άνω μισθωτική σχέση, ως εκμισθωτές. Εξάλλου, σύμφωνα με το από 1.4.2009 ιδιωτικό συμφωνητικό, το μηνιαίο μίσθωμα ήταν καταβλητέο το πρώτο πενθήμερο κάθε μισθωτικού μήνα και ορίσθηκε για το πρώτο έτος παράτασης της μίσθωσης, στο ποσό των 1.105 ευρώ, ενώ για τα υπόλοιπα τέσσερα έτη συμφωνήθηκε να αναπροσαρμόζεται κατά ποσοστό 9% κατ' έτος επί του εκάστοτε καταβαλλόμενου μισθώματος, πλέον του αναλογούντος τέλους χαρτοσήμου 3,6%. Περαιτέρω αποδείχθηκε ότι ο εναγόμενος, ο οποίος έκανε ακώλυτη χρήση του μισθίου, κοινοποίησε στις 13.10.2010, στον πατέρα των εναγόντων, την από 12.10.2010 εξώδικη δήλωση - πρόσκληση του, με την οποία ζητούσε μείωση του καταβαλλόμενου μισθώματος από το ποσό των 1.247,50 ευρώ στο ποσό των 850 ευρώ, επικαλούμενος μείωση του τζίρου και των κερδών της επιχειρήσεως του λόγω της επελθούσας οικονομικής κρίσης. Ο πατέρας των εναγόντων, ενεργώντας ως αντιπρόσωπος αυτών, όπως κρίθηκε με την εκκαλουμένη που δεν προσβάλλεται με την ένδικη έφεση ως προς την κρίση της αυτή, αρνήθηκε την πρόταση του εναγομένου, με την από 15.10.2010 εξώδικη απάντηση - κλήση - δήλωση του, η οποία κοινοποιήθηκε στον εναγόμενο στις 26.10.2010, ενώ επίσης με την ίδια εξώδικο τον ενημέρωσε ότι οι ενάγοντες έχουν καταστεί κύριοι του επίδικου μισθίου κατά πλήρη κυριότητα. Κατόπιν τούτων, ο εναγόμενος με την από 17.1.2011 εξώδικη δήλωση- πρόσκληση -καταγγελία, που απευθυνόταν προς τον πατέρα των εναγόντων … και επιδόθηκε σε αυτόν στις 18.1.2011, κατήγγειλε την ένδικη μίσθωση κατ' άρθρο 43 του Π.Δ. 34/1995, χωρίς να καταβάλει την προβλεπόμενη από το ως άνω άρθρο αποζημίωση. Σύμφωνα δε, με τα εκτιθέμενα στη μείζονα σκέψη της παρούσας ο έγγραφος συστατικός τύπος, στον οποίο πρέπει να υποβληθεί η καταγγελία του άρθρου 43 του Π.Δ. 34/1995, απαιτείται μόνο για τη δήλωση της καταγγελίας και δεν είναι ανάγκη να υπάρχει έγγραφη απόδειξη για την περιέλευσή της στον εκμισθωτή, η οποία δε χρειάζεται να γίνει πανηγυρικά, αλλά με οποιονδήποτε τρόπο, αποδεικνυόμενη με κάθε αποδεικτικό μέσο και με μάρτυρες, ούτε στην ως άνω διάταξη προβλέπεται επίδοση της καταγγελίας κατά τις διατάξεις των άρθρων 122 επ. ΚΠολΔ και επομένως η παράλειψη της δεν έχει δυσμενείς συνέπειες. Επίσης, τα αποτελέσματα της καταγγελίας αυτής επέρχονται μετά την πάροδο της προθεσμίας των τριών μηνών, η οποία αρχίζει κατ' άρθρο 167 ΑΚ από την επομένη της περιέλευσής της στον εκμισθωτή με συνέπεια, κατά το χρονικό αυτό διάστημα να υπέχει ο μισθωτής υποχρέωση καταβολής μισθώματος, ενώ επίσης η προαναφερόμενη αποζημίωση, δεν απαιτείται να γίνει συγχρόνως με την καταγγελία, ούτε αποτελεί προϋπόθεση του κύρους της. Στην προκειμένη περίπτωση, ανεξαρτήτως της επιδόσεως της καταγγελίας στον πατέρα των εναγόντων, αποδείχθηκε ότι οι τελευταίοι, αυθημερόν της ως άνω επιδόσεως, που έλαβε χώρα στις 18.1.2011, ενημερώθηκαν για την πιο πάνω καταγγελία, όπως προκύπτει από την κατάθεση της εξετασθείσα μάρτυρα …, μητέρας των εναγόντων, στο ακροατήριο του πρωτοβάθμιου Δικαστηρίου. Ο πατέρας των εναγόντων, ενεργώντας ως αντιπρόσωπος τους, απέκρουσε την εν λόγω καταγγελία ως μη νόμιμη, πρόωρη, καταχρηστική και χωρίς σπουδαίο λόγο ασκηθείσα, με την από 24.1.2011 εξώδικη απάντηση- κλήση - δήλωση, που επιδόθηκε στον εναγόμενο στις 26.1.2011, πλην όμως το γεγονός αυτό δεν επιδρά στην εγκυρότητα της καταγγελίας διότι η αποδοχή της από τους εκμισθωτές δεν αποτελούσε προϋπόθεση του κύρους της, ενώ περαιτέρω, κατά τα προεκτεθέντα ούτε η μη καταβολή της προβλεπόμενης από το άρθρο 43 του Π.Δ. 34/1995 αποζημιώσεως εκ μέρους του εναγομένου καθιστά άκυρη την καταγγελία του. Συνεπώς, εφόσον για την ως άνω καταγγελία του εναγομένου τηρήθηκε ο έγγραφος τύπος και περιήλθε αυτή στους ενάγοντες είναι έγκυρη και παράγει τα έννομα αποτελέσματα της, τα οποία επήλθαν μετά την παρέλευση τριών μηνών από την επομένη της περιέλευσής της στους ενάγοντες και ειδικότερα επήλθαν στις 19.4.2011 (και όχι στις 18.4.2011 όπως έγινε δεκτό με την εκκαλουμένη χωρίς όμως να πλήττεται κατά τούτο με την υπό κρίση έφεση), οπότε λύθηκε η ένδικη μίσθωση και ο εναγόμενος μισθωτής είχε έκτοτε την υποχρέωση να καταβάλει στους ενάγοντες συνεκμισθωτές, ως αποζημίωση το ποσό των 1.247 ευρώ, που αντιστοιχούσε στο καταβαλλόμενο κατά το χρόνο της καταγγελίας μηνιαίο μίσθωμα. Ακόμη, ο εναγόμενος, παρά την καταγγελία του, συνέχισε να κάνει χρήση του μισθίου μέχρι τις 2.7.2011, οπότε αποχώρησε από το μίσθιο, χωρίς συγχρόνως να παραδώσει τα κλειδιά, τα οποία απαιτείται να γίνει συγχρόνως με την καταγγελία, ούτε αποτελεί προϋπόθεση του κύρους της. Στην προκειμένη περίπτωση, ανεξαρτήτως της επιδόσεως της καταγγελίας στον πατέρα των εναγόντων, αποδείχθηκε ότι οι τελευταίοι, αυθημερόν της ως άνω επιδόσεως, που έλαβε χώρα στις 18.1.2011, ενημερώθηκαν για την πιο πάνω καταγγελία, όπως προκύπτει από την κατάθεση της εξετασθείσα μάρτυρα …, μητέρας των εναγόντων, στο ακροατήριο του πρωτοβάθμιου Δικαστηρίου. Ο πατέρας των εναγόντων, ενεργώντας ως αντιπρόσωπος τους, απέκρουσε την εν λόγω καταγγελία ως μη νόμιμη, πρόωρη, καταχρηστική και χωρίς σπουδαίο λόγο ασκηθείσα, με την από 24.1.2011 εξώδικη απάντηση- κλήση - δήλωση, που επιδόθηκε στον εναγόμενο στις 26.1.2011, πλην όμως το γεγονός αυτό δεν επιδρά στην εγκυρότητα της καταγγελίας διότι η αποδοχή της από τους εκμισθωτές δεν αποτελούσε προϋπόθεση του κύρους της, ενώ περαιτέρω, κατά τα προεκτεθέντα ούτε η μη καταβολή της προβλεπόμενης από το άρθρο 43 του Π.Δ. 34/1995 αποζημιώσεως εκ μέρους του εναγομένου καθιστά άκυρη την καταγγελία του. Συνεπώς, εφόσον για την ως άνω καταγγελία του εναγομένου τηρήθηκε ο έγγραφος τύπος και περιήλθε αυτή στους ενάγοντες είναι έγκυρη και παράγει τα έννομα αποτελέσματα της, τα οποία επήλθαν μετά την παρέλευση τριών μηνών από την επομένη της περιέλευσής της στους ενάγοντες και ειδικότερα επήλθαν στις 19.4.2011 (και όχι στις 18.4.2011 όπως έγινε δεκτό με την εκκαλουμένη χωρίς όμως να πλήττεται κατά τούτο με την υπό κρίση έφεση), οπότε λύθηκε η ένδικη μίσθωση και ο εναγόμενος μισθωτής είχε έκτοτε την υποχρέωση να καταβάλει στους ενάγοντες συνεκμισθωτές, ως αποζημίωση το ποσό των 1.247 ευρώ, που αντιστοιχούσε στο καταβαλλόμενο κατά το χρόνο της καταγγελίας μηνιαίο μίσθωμα. Ακόμη, ο εναγόμενος, παρά την καταγγελία του, συνέχισε να κάνει χρήση του μισθίου μέχρι τις 2.7.2011, οπότε αποχώρησε από το μίσθιο, χωρίς συγχρόνως να παραδώσει τα κλειδιά, τα οποία παρέδωσε στις 7.7.2011 στη μητέρα των εναγόντων, χωρίς όμως να καταβάλει την αποζημίωση χρήσης που όφειλε για τους μήνες Μάϊο και Ιούνιο του έτους 2011, η οποία, συμπεριλαμβανομένου του αναλογούντος τέλους χαρτοσήμου, ανέρχονταν στο συνολικό ποσό των 2.720 ευρώ (1.312,85 ευρώ το μηνιαίο μίσθωμα + 47,2 ευρώ τέλος χαρτοσήμου εκ 3,6% = 1.360 ευρώ Χ 2 μήνες = 2.720 ευρώ). Σημειώνεται ότι, κατ' εκτίμηση του περιεχομένου του αγωγικού δικογράφου, ο εναγόμενος βαρύνονταν, δυνάμει της συμφωνίας περί παρατάσεως της ένδικης μίσθωσης, με την καταβολή ολόκληρου του τέλους χαρτοσήμου επί του ποσού της αποζημίωσης χρήσης, το αντίστοιχο δε ποσό ήτοι 1.312,85 ευρώ + 47,2 ευρώ τέλος χαρτοσήμου εκ 3,6% ζητείται με την αγωγή για καθένα από τους μήνες Μάιο και Ιούνιο 2011 και η ως άνω συμφωνία δεν ενέχει ακυρότητα από το ότι επί αποζημιώσεως χρήσεως δεν οφείλεται τέλος χαρτοσήμου, αφού στα πλαίσια του άρθρου 361 ΑΚ οι συμβαλλόμενοι αποφασίζουν ελεύθερα (ΑΠ 1597/2006 Δημοσίευση ΤΝΠ ΔΣΑ). Εξάλλου, παρότι στην αγωγή αναφέρεται ότι ο εναγόμενος οφείλει «μισθώματα» των μηνών Μαίου και Ιουνίου 2011, από την εκτίμηση του όλου περιεχομένου της σαφώς προκύπτει ότι με την επικουρική αγωγική βάση, που θεμελιώνεται σε εγκυρότητα της καταγγελίας της μίσθωσης από τον εναγόμενο, τα αγωγικά κονδύλια των μηνών Μαίου και Ιουνίου 2011 ζητούνται ως αποζημίωση χρήσης του μισθίου, και το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο που με την εκκαλουμένη απόφαση του τα εκτίμησε και τα επιδίκασε ως αποζημίωση χρήσης δεν έσφαλε αλλά ορθά εφάρμοσε το νόμο, ο δε περί του αντιθέτου δεύτερος λόγος της έφεσης κατά το σχετικό σκέλος του, με το οποίο ο εκκαλών ισχυρίζεται ότι το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο έσφαλε στην ερμηνεία και εφαρμογή του νόμου που επιδίκασε ως αποζημίωση χρήσης τα αιτούμενα με την αγωγή ποσά μισθωμάτων των πιο πάνω μηνών μεταβάλλοντας απαραδέκτως την νομική βάση της αγωγής, κρίνεται απορριπτέος ως αβάσιμος. Περαιτέρω, ο εναγόμενος ισχυρίσθηκε πρωτοδίκως και επαναπροβάλλει με την ένδικη έφεση ότι κατόπιν προφορικών συμφωνιών, που κατήρτισε με τον πατέρα των εναγόντων α) η μεν οφειλόμενη αποζημίωσης χρήσης των μηνών Μαίου και Ιουνίου 2011 συμψηφίσθηκε με την δοθείσα εκ μέρους του εγγύηση κατά τη σύναψη της ένδικης μίσθωσης, η οποία είναι ίση με δύο μηνιαία μισθώματα, β) η δε οφειλόμενη αποζημίωση λόγω της καταγγελίας της μίσθωσης, ποσού 1.360 ευρώ, συμψηφίσθηκε με την αξία ενός σιδερένιου πύργου και μίας γαλβανιζένιας υδατοδεξαμενής νερού, που άφησε στο μίσθιο μετά την αποχώρηση του από αυτό και ως εκ τούτου δεν οφείλει τα σχετικά αγωγικά κονδύλια. Ο ανωτέρω ισχυρισμός περί συμψηφισμού, ο οποίος εκτιμάται ότι διαλαμβάνεται στην, καταχωρηθείσα στα ταυτάριθμα με την εκκαλουμένη πρακτικά δημόσιας συνεδρίασης του πρωτοβάθμιου Δικαστηρίου, δήλωση του πληρεξούσιου δικηγόρου του εναγομένου, με την οποία ζήτησε «να απορριφθεί το αίτημα των τριών οφειλομένων μισθωμάτων (εγγύηση-αποζημίωση-δύο μισθώματα) ως ουσιαστικά αβάσιμο» και επαναλήφθηκε εκτενέστερα με τις έγγραφες προτάσεις που κατέθεσε ο εναγόμενος ενώπιον του πρωτοβάθμιου Δικαστηρίου, κρίνεται απορριπτέος ως απαράδεκτος λόγω αοριστίας ως προς αμφότερα τα σκέλη του με τις εξής διακρίσεις. Ως προς το υπό στοιχείο α' σκέλος του διότι ο εναγόμενος δεν προσδιορίζει τον χρόνο κατάρτισης της προφορικής συμφωνίας που ισχυρίζεται ότι συνήψε με τον πατέρα των εναγόντων, ούτε τον λόγο για τον οποίο δόθηκε στην προκειμένη περίπτωση η εγγύηση των δύο μισθωμάτων κατά την κατάρτιση της μίσθωσης, παρά μόνο αναφέρει στις πρωτόδικους κατατεθείσες προτάσεις του ότι η εγγύηση που καταβάλλει ο μισθωτής στον εκμισθωτή έχει κριθεί νομολογιακά πως είναι προκαταβολή μισθωμάτων και επιστρέφεται κατά τη λήξη της μισθώσεως ή συμψηφίζεται με μισθώματα (βλ. 14η σελίδα των από 19.10.2015 προτάσεων του εναγομένου, με την επ' αυτών από 19.10.2015 επισημείωση καταθέσεως της γραμματέα του πρωτοβάθμιου Δικαστηρίου). Εξάλλου, ως προς το υπό στοιχείο β' σκέλος του, ο ως άνω ισχυρισμός κρίνεται απορριπτέος ως απαράδεκτος λόγω αοριστίας διότι ο εναγόμενος δεν αναφέρει τον χρόνο κατάρτισης της προφορικής συμφωνίας που ισχυρίζεται ότι συνήψε με τον πατέρα των εναγόντων, ούτε προσδιορίζει ξεχωριστά την αξία του σιδερένιου πύργου και ξεχωριστά την αξία της υδατοδεξαμενής, δηλαδή της ανταπαίτησής του που προβάλλει σε συμψηφισμό, παρά μόνο εκθέτει ότι η αξία του σιδερένιου πύργου είναι ισόποση κατά μέσο όρο με το ποσό του ενός μηνός αποζημίωσης (βλ. 14η σελίδα των από 19.10.2015 προτάσεων του εναγομένου, με την επ' αυτών από 19.10.2015 επισημείωση καταθέσεως της γραμματέα του πρωτοβάθμιου Δικαστηρίου). Το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο που απέρριψε ως απαράδεκτο τον ως άνω ισχυρισμό κατά αμφότερα τα προεκτεθέντα σκέλη του, έστω και με διαφορετική αιτιολογία, η οποία αντικαθίσταται από αυτήν της παρούσας απόφασης, ορθά κατ' αποτέλεσμα έκρινε και ο περί του αντιθέτου δεύτερος λόγος της έφεσης κατά το σχετικό σκέλος του πρέπει να απορριφθεί ως αβάσιμος. Περαιτέρω, αποδείχθηκε ότι μετά την αποχώρηση του εναγομένου από το μίσθιο και την απόδοση του στους ενάγοντες, διαπιστώθηκε ότι αυτό είχε υποστεί τις κάτωθι φθορές, οι οποίες, όπως βάσιμα υποστηρίζουν καθ' υποφορά με την αγωγή τους οι εφεσίβλητοι, δεν οφείλονται στη συμφωνημένη και συνήθη χρήση του ως επιχειρήσεως αρτοποιείου -εργαστηρίου ζαχαροπλαστικής αλλά στη μη επιμελή χρήση του από τον εκκαλούντα, και ειδικότερα αποδείχθηκε ότι το ένδικο μίσθιο είχε υποστεί α) κατά τόπους φθορές στο σκελετό της ψευδοροφής και φθορές και σημάδια στην ψευδοροφή του κτίσματος, εμβαδού 150 τμ, που είναι κατασκευασμένη από γυψοσανίδα και απέχει από δάπεδο έξι (6) μέτρα περίπου, από την οποία επίσης είχαν αφαιρεθεί εννέα (9) πλάκες οροφής γυψοσανίδας διαστάσεων 600 Χ 600 mm και πάχους 12,5 mm, για δε την αντικατάσταση της και δη την αγορά και την τοποθέτηση νέας απαιτείται δαπάνη συνολικού ποσού 3.750 ευρώ, κατ' αποκοπή β) ολική καταστροφή της οροφής του W.C., διαστάσεων 1,00 Χ 1,50 m, που είναι κατασκευασμένη από γυψοσανίδα, για την αντικατάσταση της οποίας απαιτείται για αγορά υλικών το ποσό των 200 ευρώ και για εργασία τοποθέτησης το ποσό των 100 ευρώ και συνολικά το ποσό των 300 ευρώ, γ) είχε αφαιρεθεί ο μεταλλικός πίνακας κεντρικής ηλεκτρικής εγκατάστασης και οι γραμμές του πίνακα ηλεκτρικής εγκατάστασης, ενώ επίσης είχαν υποστεί φθορές οι πίνακες παροχής ρεύματος, ήταν κατεστραμμένα τα ρελέ διαφυγής έντασης ασφαλειών και διακοπτών και ήταν κατεστραμμένα και κομμένα τα καλώδια των γραμμών της ηλεκτρολογικής εγκατάστασης και του κλιματισμού, για την αντικατάσταση των οποίων απαιτείται το ποσό των 4.400 ευρώ για αγορά υλικών και το ποσό των 2.800 ευρώ για εργασία τοποθέτησης και συνολικά το ποσό των 7.200 ευρώ, δ) είχαν αφαιρεθεί δώδεκα ρευματοδότες/πρίζες Σούκο 16 Α, για την αντικατάσταση των οποίων απαιτείται το ποσό των 60 ευρώ (12 ρευματοδότες Χ 5 ευρώ), ε) ήταν φθαρμένο και κατεστραμμένο το δάπεδο του μισθίου με θραυσμένα και ελλιπή πλακίδια σε όλη την έκταση της αίθουσας του εργαστηρίου μήκους 12,05 τμ, πλάτους 12,50 τμ και συνολικού εμβαδού 150 τμ, και επίσης ήταν κατεστραμμένα τμήματα δαπέδου μετά την αφαίρεση των τοίχων από γυψοσανίδα και των διαχωριστικών τοίχων, για την αντικατάσταση των οποίων (αποξήλωση παλαιών τα οποία δεν υπάρχουν πλέον στο εμπόριο και τοποθέτηση νέων) απαιτείται το ποσό των 4.200 ευρώ για αγορά υλικών ήτοι πλακιδίων βαρέως τύπου και αναλωσίμων (28 ευρώ ανά τμ Χ 150 τμ) και το ποσό των 5.600 ευρώ για εργασία αποξήλωσης και απομάκρυνσης παλαιών πλακιδίων και τοποθέτηση νέων και συνολικά το ποσό των 9.800 ευρώ, στ) είχαν αφαιρεθεί τα είδη υγιεινής του W.C. και συγκεκριμένα μία λεκάνη από λευκή υαλώδη πορσελάνη ευρωπαϊκού τύπου, υψηλής πίεσης, η οποία έφερε λευκό πλαστικό κάλυμμα, μία χαρτοθήκη πορσελάνης, ένας επιτοίχιος νιπτήρας από πορσελάνη, μία σαπουνοθήκη πορσελάνης και ένας θερμοσίφωνας του W.C. 20 λίτρων και ισχύος 3 KW, για την αντικατάσταση των οποίων απαιτείται το ποσό των 630 ευρώ για αγορά άλλων παρόμοιων (ήτοι το ποσό των 350 ευρώ για αγορά λεκάνης με κάλυμα και καζανάκι, το ποσό των 130 ευρώ για αγορά νιπτήρα, το ποσό των 20 ευρώ για αγορά χαρτοθήκης και το ποσό των 130 ευρώ για αγορά θερμοσίφωνα) και το ποσό των 600 ευρώ για εργασία τοποθέτησης και συνολικά το ποσό των 1.230 ευρώ, ζ) είχε καταστραφεί η υδραυλική εγκατάσταση υλικού PVC και αποχέτευσης (κομμένες και κατεστραμμένες σωληνώσεις υλικού PVC) για την επισκευή της οποίας απαιτείται το ποσό των 880 ευρώ για αγορά υλικών (8 μέτρα σωλήνες PVC Χ 110 ευρώ) και το ποσό των 620 ευρώ για αμοιβή εργασίας υδραυλικού και συνολικά το ποσό των 1.500 ευρώ, η) είχε φθορές στα επιχρίσματα και μεγάλες ζημίες στην τοιχοποιία μήκους 9 μέτρων, για την επισκευή των οποίων απαιτείται το ποσό των 800 ευρώ για αγορά υλικών (Viveprofessional, λευκό υδρόχρωμα των 10 It) και το ποσό των 540 ευρώ για αμοιβή εργασιών και συνολικά το ποσό των 1.340 ευρώ, θ) είχαν φθορές τα πλακίδια επένδυσης των τοίχων και είχαν αφαιρεθεί αυτά σε κάποια σημεία, για την αντικατάσταση των οποίων απαιτείται το ποσό των 1650 ευρώ για αγορά υλικών (55 τμ Χ 30 ευρώ ανά/τμ) και το ποσό των 825 ευρώ για αμοιβή εργασίας τοποθέτησης (55 τμ Χ 15 ευρώ ανά/τμ) και συνολικά το ποσό των 2.475 ευρώ, ι) είχαν αφαιρεθεί πόμολα από δύο πόρτες καθώς και οι εσωτερικές κλειδαριές από αυτές, για την αντικατάσταση των οποίων απαιτείται το ποσό των 70 ευρώ (2 Χ 35 ευρώ), ια) ήταν κατεστραμμένα τα σοβατεπί μήκους 2,5 μέτρων, για την επισκευή των οποίων απαιτείται το ποσό των 40 ευρώ για αγορά υλικού (ξυλεία) και το ποσό των 45 ευρώ για αμοιβή εργασίας τοποθέτησης και συνολικά το ποσό των 85 ευρώ, και ιβ) είχε αφαιρεθεί ένας ανοξείδωτος νεροχύτης κουζίνας διαστάσεων 1,20 Χ 0,50 μ που έφερε πλαστικό σιφόνι τύπου μπουκάλας και μπαταρία, για την αντικατάσταση των οποίων απαιτείται το ποσό των 1.260 ευρώ για αγορά υλικών (ήτοι ποσό 1100 ευρώ για αγορά νεροχύτη kaleidos, ποσό 150 ευρώ για μπαταρία και ποσό 10 ευρώ για αγορά σωλήνων PVC μήκους 1 μ και πλάτους 0,50 μ) και για αμοιβή εργασίας τοποθέτησης το ποσό των 350 ευρώ και συνολικά το ποσό των 1.610 ευρώ, όμως ενόψει του ότι πρωτοδίκως έγινε δεκτό πως για την αποκατάσταση των εν λόγω φθορών απαιτείται το ποσό των 1.600 ευρώ, πρέπει, προκειμένου να μη χειροτερεύσει η θέση του εκκαλούντος να γίνει δεκτό ότι για τις προαναφερθείσες αιτίες απαιτείται δαπάνη συνολικού ποσού 1.600 ευρώ. Συνολικά δε, για την αποκατάσταση των πιο πάνω φθορών απαιτείται δαπάνη ποσού 29.410 ευρώ. Οι ανωτέρω φθορές και βλάβες του μισθίου προκύπτουν από την από 29.7.2011 τεχνική έκθεση της πτυχιούχου μηχανικού δομικών Έργων Τ.Ε. …, που συντάχθηκε κατόπιν αυτοψίας του χώρου του μισθίου, και τις φωτογραφίες που προσκομίζουν οι εφεσίβλητοι, οι δε απαιτούμενες δαπάνες για την αποκατάσταση τους προκύπτουν επακριβώς και με σαφήνεια από την από 26.8.2011 οικονομική εκτίμηση εργασιών της εταιρίας «… Κατασκευαστική Α.Τ.Ε.», η οποία δεν αναιρείται ούτε από την προσκομιζόμενη από τον εκκαλούντα (ανυπόγραφη και χωρίς ημερομηνία σύνταξης) τεχνική έκθεση του πολιτικού μηχανικού …, που, όπως αναφέρεται σε αυτήν συντάχθηκε χωρίς αυτοψία του μισθίου, με την οποία κοστολογούνται και συναθροίζονται στο ποσό των 14.412,50 ευρώ, μόνο τα υλικά και οι εργασίες τοποθέτησης ψευδοροφής 150 τμ, τοποθέτησης οροφής 1,50 τμ στο W.C., αντικατάστασης πλακιδίων δαπέδου 150 τμ και ηλεκτρολογικές εργασίες χωρίς μάλιστα εξειδίκευση των τελευταίων, και όχι και των λοιπών ως άνω φθορών και βλαβών που υπέστη το μίσθιο, ούτε από άλλο αποδεικτικό μέσο. Εξάλλου, ο εναγόμενος ισχυρίζεται ότι οι φθορές του μισθίου προκλήθηκαν κατά το χρονικό διάστημα από 7.7.2011 έως και 29.7.2011 από αγνώστους διότι το μίσθιο δεν κλείδωνε στο πίσω μέρος του, πλην όμως ο ισχυρισμός του αυτός δεν κρίνεται βάσιμος διότι μόνη η περί τούτου αόριστη και ασαφής κατάθεση του εξετασθέντος μάρτυρα ανταπόδειξης, ο οποίος κατέθεσε «Μπορεί να είχαν παραβιάσει το χώρο.... Δεν είναι σίγουρο ότι μπήκαν γύφτοι» (βλ. τα ταυτάριθμα με την εκκαλουμένη πρακτικά δημόσιας συνεδρίασης του πρωτοβάθμιου Δικαστηρίου), η οποία δεν ενισχύεται από άλλο αποδεικτικό μέσο και αναιρείται από την κατάθεση της εξετασθείσας μάρτυρα απόδειξης, δεν κρίνεται πειστική. Το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο που έκρινε ομοίως ότι μετά την αποχώρηση του εναγομένου από το μίσθιο και την απόδοση του στους ενάγοντες, αυτό έφερε τις ως άνω φθορές, οι οποίες δεν οφείλονται στη συμβατική του χρήση ως καταστήματος αρτοποιείου αλλά στη μη επιμελή χρήση του από τον εναγόμενο και απέρριψε την πρωτοδίκως επικουρικά προβληθείσα ένσταση του εναγομένου, με την οποία ισχυριζόταν ότι οι φθορές του μισθίου ανάγονται στη συνήθη χρήση του δεν έσφαλε και ορθά τις αποδείξεις εκτίμησε, ο δε περί του αντιθέτου τέταρτος λόγος της έφεσης, με τον οποίο ο εκκαλών ισχυρίζεται ότι παρέδωσε το μίσθιο σε άριστη κατάσταση και τις πιο πάνω φθορές δεν τις προκάλεσε αυτός αλλά ενδεχομένως άγνωστοι αθίγγανοι ή αλλοδαποί μετά την αποχώρηση του από το μίσθιο άλλως ότι οι όποιες τυχόν υπαρκτές φθορές του μισθίου ανάγονται στη συνήθη χρήση του, κρίνεται απορριπτέος ως αβάσιμος. Περαιτέρω αποδείχθηκε ότι με τον 6° όρο του από 1.4,2009 ιδιωτικού συμφωνητικού παράτασης εμπορικής μίσθωσης συμφωνήθηκε ότι «Ο μισθωτής υποχρεούται να κάνει καλή χρήση του μισθίου ευθυνόμενος σε αποζημίωση για κάθε φθορά ή βλάβη η οποία θα προξενηθεί από τον ίδιο ή οποιοδήποτε μέλος του προσωπικού της επιχείρησης του στο εσωτερικό ή εξωτερικό μέρος του μισθίου, πλην εκείνων που θα προέλθουν εκ της συνήθους χρήσεως (φυσιολογικές φθορές), άλλως θα καταπίπτει εις βάρος του ως ποινική ρήτρα το χρηματικό ποσό των 20.000 ευρώ.» Από το ανωτέρω περιεχόμενο του προεκτεθέντος 6ου όρου γίνεται φανερό ότι η δήλωση βουλήσεως των συμβαλλομένων σε αυτό έχει διατυπωθεί ατελώς και κατά τρόπο που γεννάται αμφιβολία, ως προς την αληθινή βούληση τους, σχετικά με το χρόνο κατάπτωσης της πιο πάνω συμφωνηθείσας ποινικής ρήτρας. Ως εκ τούτου, είναι αναγκαία η ερμηνεία του με βάση τους ερμηνευτικούς κανόνες των άρθρων 173 και 200 ΑΚ.

 

Από το προεκτεθέν περιεχόμενο του ανωτέρω συμβατικού όρου ερμηνευόμενου κατά την αληθινή βούληση των συμβαλλομένων, χωρίς προσήλωση στις λέξεις, λαμβανομένων υπόψη της καλής πίστεως και των συναλλακτικών ηθών προκύπτει ότι, αυτοί ήθελαν να καταπίπτει η εν λόγω ποινική ρήτρα κατά το χρόνο απόδοσης του μισθίου από τον μισθωτή και εφόσον βεβαίως περαιτέρω το μίσθιο λόγω κακής χρήσης του από αυτόν είχε υποστεί φθορές και βλάβες που δεν οφείλονταν στη συνήθη χρήση του. Συνεπώς, κατά το χρόνο απόδοσης του μισθίου από τον εναγόμενο στους ενάγοντες, οπότε αυτό εμφάνιζε τις προπεριγραφείσες φθορές που δεν είχαν αποκατασταθεί, κατέπεσε σε βάρος του εναγομένου η ανωτέρω ποινική ρήτρα ποσού 20.000 ευρώ. Πρέπει ακόμη να λεχθεί ότι, η αξίωση των εναγόντων για αποζημίωση τους λόγω των προεκτεθεισών φθορών του μισθίου έχει υποπέσει στην παραγραφή του άρθρου 602 ΑΚ, όπως βάσιμα ισχυρίσθηκε ο εναγόμενος πρωτοδίκως, καθόσον από το χρόνο παράδοσης του μισθίου στους ενάγοντες - εκμισθωτές που έλαβε χώρα στις 7.7.2011 μέχρι την επίδοση της ένδικης αγωγής στον εναγόμενο στις 20.7.2015 παρήλθε χρονικό διάστημα μεγαλύτερο των έξι μηνών. Η δε άσκηση από τον πατέρα των εναγόντων …, της από 14.11.2011 (αριθμός έκθεσης κατάθεσης Μει318/24.11.2011) αγωγής, ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Ηλείας, με αίτημα την αποζημίωση του λόγω φθορών του μισθίου, που επιδόθηκε στον εναγόμενο στις 28.11.2011, επί της οποίας εκδόθηκε η υπʼ αριθμ. 521/2014 απόφαση του ως άνω Δικαστηρίου, που την απέρριψε λόγω ελλείψεως ενεργητικής νομιμοποίησης του τότε ενάγοντος, δεν επέφερε διακοπή ή αναστολή της ως άνω παραγραφής, καθόσον η εν λόγω αγωγή δεν ασκήθηκε από τον πραγματικό δικαιούχο της αξίωσης ή έστω από μη δικαιούχο διάδικο που νομιμοποιούνταν στην άσκηση της, όπως ορθά κρίθηκε με την εκκαλουμένη, με την οποία απορρίφθηκε ως ουσιαστικά αβάσιμη η αντένσταση των εναγόντων περί αναστολής και διακοπής της πιο πάνω παραγραφής και έγινε δεκτή ως και ουσιαστικά βάσιμη η ένσταση παραγραφής του εναγομένου. Εφόσον όμως η παραγραφή της αξίωσης από την κύρια ενοχή περί αποζημιώσεως λόγω φθορών του μισθίου συμπληρώθηκε μετά την κατάπτωση (στις 7.7.2011) της ως άνω ποινικής ρήτρας, δεν τυγχάνει εφαρμογής η διάταξη του άρθρου 274 ΑΚ, που ορίζει ότι, όταν παραγραφεί η κύρια αξίωση συμπαραγράφονται και οι παρεπόμενες από αυτήν αξιώσεις, και συνακόλουθα η ένδικη αξίωση των εναγόντων περί καταβολής της ποινικής ρήτρας που προβλέφθηκε με τον 6° όρο του από 1.4.2009 ιδιωτικού συμφωνητικού διατηρεί την αυτοτέλεια της και δεν συμπαραγράφηκε με την πιο πάνω κύρια αξίωση. Περαιτέρω ο εναγόμενος προέβαλε επικουρικά πρωτοδίκως και επαναφέρει με την ένδικη έφεση του ένσταση μειώσεως της ως άνω ποινικής ρήτρας στο ποσό των 200 ευρώ. Λαμβάνοντας όμως εν προκειμένω υπόψη το μέγεθος της συμφωνηθείσας ποινής (20.000 ευρώ), την οικονομική κατάσταση των διαδίκων μερών, την επέλευση ζημίας των εναγόντων από τις προπεριγραφείσες φθορές του μισθίου και το ύψος αυτής (29.410 ευρώ), την έκταση της συμβατικής παραβάσεως του εναγομένου, τον βαθμό του πταίσματος του ήτοι της αμελούς συμπεριφοράς του αλλά και το γεγονός ότι το ένδικο μίσθιο κατάστημα δεν έχει μισθωθεί μετά την αποχώρηση του εναγομένου από αυτό λόγω της καταστάσεως στην οποία περιήλθε συνεπεία των παραπάνω φθορών που προκάλεσε ο εναγόμενος, η πιο πάνω ένσταση του εναγομένου κρίνεται απορριπτέα ως ουσιαστικά αβάσιμη. Το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο, το οποίο με την εκκαλουμένη απόφαση ερμηνεύοντας την αληθή βούληση των συμβαλλομένων στο από 1.4.2009 ιδιωτικό συμφωνητικό, ως προς το χρόνο κατάπτωσης της συμφωνηθείσας ποινικής ρήτρας ποσού 20.000 ευρώ, ελλείψει σχετικής πρόβλεψης σε αυτό, έκρινε ότι αυτή κατέπεσε σε βάρος του εναγομένου κατά την απόδοση του μισθίου, ενώ επίσης δέχθηκε ότι η παραγραφή της κύριας ενοχής περί αποζημιώσεως λόγω φθορών του μισθίου συμπληρώθηκε μετά την κατάπτωση (στις 7.7.2011) της ως άνω ποινικής ρήτρας και αφού απέρριψε ως ουσιαστικά αβάσιμη την ένσταση του εναγομένου περί μειώσεως της ως άνω συμφωνηθείσας ποινικής ρήτρας, ακολούθως δέχθηκε ως ουσιαστικά βάσιμο το πιο πάνω αγωγικό κονδύλιο ποσού 20.000 ευρώ λόγω οφειλόμενης συμφωνηθείσας ποινικής ρήτρας δεν έσφαλε και ορθά εφάρμοσε το νόμο και εκτίμησε τις ενώπιον του προσαχθείσες αποδείξεις. Ο δε περί του αντιθέτου πέμπτος λόγος της έφεσης, με τον οποίο ο εκκαλών ισχυρίζεται ότι εσφαλμένα έγινε δεκτό με την εκκαλουμένη το εν λόγω κονδύλιο, το οποίο έπρεπε να απορριφθεί ως μη νόμιμο λόγω παραγραφής της αποζημιωτικής αξιώσεως των εναγόντων περί φθορών του μισθίου αλλά και διότι οι διάδικοι με τον 6° όρο του από 1.4.2009 ιδιωτικού συμφωνητικού απέβλεπαν στην αποκατάσταση των φθορών του μισθίου που προκλήθηκαν με πρόθεση και όχι στην κατάπτωση του χρηματικού ποσού των 20.000 ευρώ για κάθε ζημία και περαιτέρω απέρριψε την προβληθείσα ένσταση του περί μειώσεως της παραπάνω ποινικής ρήτρας στο ποσό των 200 ευρώ, πρέπει να απορριφθεί ως αβάσιμος. Εξάλλου, ο εκκαλών ισχυρίζεται ότι με την υπʼ αριθμ. 521/2014 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Ηλείας, η οποία δεν έχει καταστεί αμετάκλητη, απορρίφθηκαν ως απαράδεκτες οι συνεκδικασθείσες από 1.11.2011 (αριθμός έκθεσης κατάθεσης Μει317/2011) αγωγή και η από 14.11.2011 (αριθμό έκθεσης κατάθεσης Μει318/2011) αγωγή, που άσκησε σε βάρος του, ενώπιον του παραπάνω Δικαστηρίου, ο πατέρας των εναγόντων, εκ των οποίων η πρώτη αφορά οφειλόμενα μισθώματα του ένδικου και στην παρούσα δίκη μισθίου, του χρονικού διαστήματος από Μάιο του έτους 2011 έως 31.3.2014 συνολικού ποσού 52.131 ευρώ και η δεύτερη αποζημίωση ποσού 38.000 ευρώ λόγω φθορών του ανωτέρω μισθίου άλλως επικουρικά καταπεσούσα ποινική ρήτρα ποσού 20.000 ευρώ και ότι η παρούσα δίκη πρέπει να αναβληθεί κατ' άρθρ. 249 ΚΠολΔ, μέχρι να καταστεί αμετάκλητη η ανωτέρω υπʼ αριθμ. 521/2014 απόφαση διότι υφίσταται σχέση προδικαστικότητας μεταξύ των δύο δικών.

 

Κατά την κρίση του Δικαστηρίου, όμως, η εκδίκαση της ανωτέρω υποθέσεως, επί της οποίας εκδόθηκε η υπʼ αριθμ. 521/2014 απόφαση, δεν επηρεάζει τη διάγνωση της προκειμένης διαφοράς ούτε διευκολύνει την αποδεικτική διαδικασία σχετικά με τη βασιμότητα της ένδικης αγωγής και επομένως δεν έσφαλε το πρωτοβάθμιο δικαστήριο που έκρινε όμοια, συνεπώς κρίνεται αβάσιμος και απορριπτέος ο πρώτος λόγος εφέσεως με τον οποίο υποστηρίζονται τα αντίθετα. Τέλος, δεν κρίνεται αναγκαία η αιτούμενη από τον εκκαλούντα με το δικόγραφο της έφεσης του τεχνική πραγματογνωμοσύνη, σχετικά με το ποιες από τις αναφερόμενες στην κρινόμενη αγωγή φθορές του μισθίου οφείλονται στη συνήθη χρήση του, ποιες προέκυψαν από φυσικά και απρόβλεπτα γεγονότα, ποιες οφείλονται σε υπαιτιότητα του εκκαλούντος κατά την αποχώρηση του από το μίσθιο αλλά και για τον ορθό υπολογισμό των δαπανών που απαιτούνται για την αποκατάσταση των όποιων ζημιών, διότι το Δικαστήριο σχημάτισε ασφαλή κρίση για τα ζητήματα αυτά από όλα τα προαναφερόμενα αποδεικτικά μέσα. Συνεπώς, πρέπει να απορριφθεί το ως άνω αίτημα του εκκαλούντος, ενώ και το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο, το οποίο, με την εκκαλουμένη απόφαση του, απέρριψε το υποβληθέν και πρωτοδίκως, αίτημα αυτό, δεν έσφαλε, απορριπτόμενου ως αβάσιμου, του σχετικού έκτου λόγου έφεσης, με τον οποίο υποστηρίζονται τα αντίθετα. Κατόπιν τούτων, εφόσον απορρίφθηκαν όλοι οι λόγοι της εφέσεως, πρέπει η έφεση ν' απορριφθεί ως αβάσιμη κατ' ουσία, να συμψηφισθούν μεταξύ των διαδίκων τα δικαστικά έξοδα του παρόντος βαθμού δικαιοδοσίας λόγω της δυσχέρειας των κριθέντων νομικών ζητημάτων (άρθρο 179 ΚΠολΔ) και να διαταχθεί η εισαγωγή στο Δημόσιο Ταμείο του παραβόλου που κατέθεσε ο, εν όλω, ηττηθείς εκκαλών με το υπʼ αριθμ. 13794729/2016 διπλότυπο της Δ.Ο.Υ. Πύργου, για την άσκηση της ένδικης έφεσης, όπως ειδικότερα ορίζεται στο διατακτικό.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
ΔΙΚΑΖΕΙ αντιμωλία των διαδίκων.

ΔΕΧΕΤΑΙ ΤΥΠΙΚΑ και ΑΠΟΡΡΙΠΤΕΙ κατ' ουσία την από 4.3.2016 και με αριθμό έκθεσης κατάθεσης 14/16.5.2016 έφεση κατά της υπ' αριθμ. 426/2015 οριστικής αποφάσεως του Μονομελούς Πρωτοδικείου Ηλείας, που εκδόθηκε κατά την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών.

ΣΥΜΨΗΦΙΖΕΙ μεταξύ των διαδίκων τα δικαστικά έξοδα του παρόντος βαθμού δικαιοδοσίας.
ΔΙΑΤΑΣΣΕΙ την εισαγωγή στο Δημόσιο Ταμείο του παραβόλου που κατέθεσε ο εκκαλών με το υπʼ αριθμ. …/2016 διπλότυπο της Δ.Ο.Υ. Πύργου, για την άσκηση της ένδικης έφεσης.
ΚΡΙΘΗΚΕ, αποφασίσθηκε και δημοσιεύθηκε σε έκτακτη δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριο του στην Πάτρα, στις 8 Οκτωβρίου 2018 χωρίς την παρουσία των διαδίκων και των πληρεξουσίων δικηγόρων τους.
Η ΔΙΚΑΣΤΗΣ                               Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ

Επειδή η Δικαστής μετατέθηκε
Η Διευθύνουσα το Εφετείο
Στεφανία Καρατζά
Πρόεδρος Εφετών